Avantages et inconvénients des SCPI

Avantages de souscrire des parts de SCPI

1. Un placement qui s’adapte à la majorité des projets d’investissements
2. Accessible à toutes les bourses (les prix des parts démarrent à 200 €uros)
3. Aucun frais à la souscription
4. Un placement « sécurisé », car investi dans des supports immobiliers, donc peu volatile car évoluant hors des marchés financiers
5. Opportunité de diversification du patrimoine pour l’investisseur :
   • Vis-à-vis des autres actifs (Financiers, assurance vie, immobilier en direct) ;
   • Au sein même de chaque SCPI :
     • Diversification géographique (en France et en Europe, voire Amérique du Nord)
     • Diversification sectorielle (Bureaux, commerces, logistiques, cliniques, crèches, …)
6. Accessibilité à des marchés hors de portée des particuliers, si volonté de le faire en direct : immobilier d’entreprise, de luxe, hôtelier, étranger, santé…
7. Forte mutualisation des risques liés aux parcs immobiliers de chaque SCPI
8. Bas niveau de risque, en général 3 sur 7 sur l’échelle AMF. Couple rendement/risque tout à fait correct.
9. Des taux de rentabilité stables (par rapport aux marchés financiers) et conséquents (par rapport à l’immobilier d’habitation en direct)
10. Gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier
11. Aucun souci de gestion, ni de trésorerie
12. Des revenus réguliers : Trimestriels, voire mensuels pour certaines SCPI
13. Potentialité de revalorisation des parts, en fonction des marchés immobiliers
14. Les SCPI sont encadrées et contrôlées. Un investissement réglementé et transparent :
    • Régulation et contrôle par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle s’assure de l’exactitude et de la transparence des informations délivrées à l’investisseur ;
    • Commissaire aux comptes (acteur extérieur à l’entreprise qui contrôle la sincérité et la régularité des comptes annuels établis par une société) ;
    • Expert immobilier, externe à la SCPI, estime le parc immobilier tous les ans ;
    • Dépositaire (Entité indépendante, il a en charge la surveillance des actifs dans lesquels est placée l’épargne des investisseurs. Ainsi, ils sont protégés en cas de faillite de la Société de gestion) ;
    • Suivi des associés (détenteurs de parts), avec droit de vote ;
    • Parfaite connaissance des investisseurs de tous les biens détenus par la SCPI ;
    • Communication des acquisitions d’immeubles, des travaux en cours et des cessions des biens, ainsi que des locataires occupants ;
    • Totale transparence des frais ;
    • Rapports d’activités trimestriels et annuels.
15. Un investissement qui offre une flexibilité :
    • A l’achat :
      • Comptant :
        • En une seule fois ;
        • Avec versements programmés ;
        • Avec versements partiels possibles (25%, 33%, 50%, 75% du prix d’une part).
      • A Crédit :
        Effet de levier permettant l’accélération de la constitution d’un patrimoine.
        • Avec apport ;
        • Sans apport ;
        • Intérêts d’emprunt déductibles de l’Impôt sur le Revenu ;
      • En démembrement :
        • Temporaire (de 3 à 20 ans) :
          • En nue-propriété (avec ou sans contrepartie) ;
          • En usufruit (avec ou sans contrepartie) ;
        • Viager ;
      • En assurance vie ;
    • A la revente :
      • En totalité ;
      • En plusieurs fois (partiels).
16. Possibilité de neutraliser l’impôt :
    • Sur l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) :
      • En faisant acquisition démembrement (nue-propriété) ;
      • En faisant acquisition des SCPI dont les biens sont à l’étranger ;
    • IFI (en faisant acquisition démembrée (nue-propriété)).
17. Acquisition et revente des parts faciles et assez rapides :
    • L’achat : très rapide et simple :
      • Acquisition comptant : en 24 heures ;
      • A crédit : Entre 7 et 30 jours une fois le dossier de crédit accepté. Constitution du dossier : capacité d’endettement et profil professionnel de l’investisseur, ainsi que la rapidité à constituer le dossier crédit ;
      • Pas de signature devant notaire, ni frais correspondants ;
      • Possibilité de souscription 100% dématérialisée ;
    • La revente : simple et dans un délai raisonnable :
      • Pas de signature devant notaire ;
      • La mise en vente se fait en 24 heures ;
      • Marché secondaire dynamique du fait d’être à la charge de la société de gestion ;
      • Le délai de la réception des fonds est généralement entre 30 et 60 jours.
18. Grande facilité de l’organisation du patrimoine pour la transmission ou succession
19. Fonds pouvant prétendre à l’obtention de labels écologiques type ISR (Investissements Socialement Responsable) :
    Ce label certifie que, les fonds appliquent dans la mise en œuvre de leur stratégie les principes du développement durable. Ceci se traduit dans les faits par des considérations, non seulement financières à court terme, mais prenant en compte des critères extra-financiers tel que le respect de l’environnement.
    Le label ISR permet à l’investisseur de repérer les fonds qui lui offriront la possibilité de contribuer, grâce à son épargne, au développement d’une économie plus responsable, plus vertueuse
20. Investissements novateurs qui peuvent obtenir le label ESG (Environnement, Social et de bonne Gouvernance)
21. Possibilité d’investir dans des SCPI offrant des avantages fiscaux (SCPI de Défiscalisation) :
    • Loi Pinel ;
    • Denormandie ;
    • Dispositif Malraux ;
    • Déficit foncier ;
    • Monuments historiques.

Inconvénients et risques des SCPI

1. Le capital investi n’est pas garanti
2. Les revenus ne sont pas garantis
3. Pas de garantie de revente. Bien qu’animés par les sociétés de gestion, les marchés secondaires doivent être dynamiques. C’est-à-dire qu’il doit y avoir des contreparties (acquéreurs)
4. Frais de sorties sont élevés, supérieurs aux frais réglés lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Ces « frais de sortie » sont calculés sur la valeur de la part à la sortie. En règle générale, ils sont d’environ 10% pour la plupart des SCPI
5. Si souscription en assurance vie, les frais de gestion sont élevés et obèrent considérablement les rendements

Particularités des SCPI

1. Les SCPI ont un traitement fiscal identique à celui de l’immobilier en direct, à deux exceptions :
   • Acquisition : Contrairement à l’immobilier en direct, il n’y a pas de « Frais de notaires », ni aucun autre frais ou commission d’agence, qui impacterait le montant investi.
   • Revente : Au moment de la cession, il y a des frais qui sont prélevés par la société de gestion. Ils sont d’environ 10% sur la valeur des parts.
2. Durée de détention conseillée semblable à celle de l’immobilier en direct :
   • 10 ans pour les SCPI de Rendement ;
   • 16 ans pour les SCPI Fiscales ;
   • 20 ans pour les SCPI de Valorisation.
3. La fiscalité applicable aux revenus, est identique à celle de l’immobilier en direct :
   • Imposition des revenus au Taux Marginal d’Imposition de l’investisseur ;
   • Soumis aux prélèvements sociaux : 17,2% (en 2021) ;
   • Imposition en cas de revente, l’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière s’applique ;
     Lors de la revente de parts de SCPI, le calcul de la plus-value, éventuellement réalisée, aura le même traitement fiscal que celle réalisée pour un bien immobilier détenu en direct ;
     L’investisseur peut bénéficier des abattements et des exonérations en fonction de la durée de détention.