Qu’est-ce que les SCPI Fiscales ?

Indépendamment d’un investissement en direct ou à travers la souscription de parts de SCPI, l’objectif commun à tous les dispositifs fiscaux est la réduction de l’impôt.

Les effets de chaque dispositif varient sur la pression fiscale du contribuable.

Avant d’étudier en détail chacun de ces dispositifs appliqués aux SCPI Fiscales, abordons quelques généralités :

1. Généralités
2. Les SCPI Pinel
3. Les SCPI Denormandie
4. Les SCPI Malraux
5. Les SCPI Déficit Foncier

Généralités sur les SCPI Fiscales :

Une SCPI Fiscale est une Société Civile de Placement Immobilier qui acquiert des immeubles qui répondent à un dispositif fiscal précis (Pinel, Denormandie, Malraux…) et, du fait de la transparence fiscale propre à ce type de sociétés, elle permet aux détenteurs de parts, de profiter de l’avantage fiscal en question. Il s’agit de profiter du meilleur des deux mondes : la gestion collective immobilière et les dispositifs fiscaux.

Pourquoi choisir des SCPI Fiscales plutôt qu’un investissement en direct ?

Comme pour un placement dans un bien immobilier de rendement, où les SCPI offrent des avantages indéniables, investir en direct dans un bien immobilier défiscalisant est systématiquement plus complexe et risqué que de le faire via des SCPI Fiscales.

Quel intérêt d’investir en SCPI Fiscales ?

Les raisons sont multiples et dans le paragraphe « Avantages » nous en évoquons plusieurs. Abordons ici l’intérêt de travailler avec une société de gestion.

Il est important de garder à l’esprit qu’au sein de la société de gestion, des équipes travaillent à plein temps pour rechercher, sélectionner et gérer les biens qui constitueront la SCPI, ce sont des experts dans leur domaine. A contrario, l’investisseur individuel devra seul apprendre et mettre en pratique les mécanismes du dispositif choisi. Enfin, pour couronner le tout, il devra le faire dans un laps de temps très court. Ne serait-ce que, trouver le bien immobilier adéquat pour sa défiscalisation en tant qu’investisseur isolé, sera le premier grand défi à relever pour réussir son opération.

Quel dispositif fiscal choisir ?

Chaque dispositif a ses propres caractéristiques ou avantages et contraintes. En fonction de la situation du contribuable, un dispositif peut être mieux adapté qu’un autre. Seule une étude approfondie de la situation patrimoniale de chaque investisseur, permettra de déterminer lequel de ces dispositifs répond le mieux à chaque situation.

Donc, cela va dépendre de la situation patrimoniale particulière du contribuable.

Néanmoins, il est possible de choisir le dispositif le mieux adapté à ses besoins, en fonction de certains des critères suivants :

Maintenant, passons en revue les caractéristiques de chaque dispositif, que ce soit en détention direct ou via une SCPI, avant de lister, spécifiquement pour ces dernières, les avantages et les inconvénients vis-à-vis de l’acquisition d’un bien en direct.

SCPI Fiscales, le Dispositif Pinel :

Il s’agit sans aucun doute du dispositif le plus populaire : Le Pinel !

Caractéristiques du dispositif Pinel :

La réduction d’impôt liée à ce dispositif est basée sur la valeur du bien acquis par le contribuable. Le taux de cette réduction est proportionnel à la durée du placement choisi par l’investisseur :

• 12 % pour 6 ans d’engagement ;
• 18 % pour 9 ans d’engagement ;
• 21 % pour 12 ans d’engagement.

L’immobilier concerné par le dispositif Pinel :

Pour le Pinel en direct, il s’agit essentiellement de biens neufs ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Marginalement, il existe également le « Pinel ancien » pour lequel on rénove le bien. Dans ce cas, seuls les frais des travaux rentrent dans l’assiette de calcul de la réduction d’impôt.

Concernant les SCPI Pinel, les sociétés de gestion ont plus la liberté de choisir les biens en VEFA ou anciens. Pour le contribuable/investisseur, la totalité du montant de son apport sera la base de calcul de la réduction d’impôts.

Mécanisme du dispositif Pinel :

Pour un engagement sur 12 ans, le contribuable pourra profiter de :

• 2% de réduction par an sur 9 ans, soit 18% ;
• 1% de réduction par an sur les 3 dernières années, soit 3%

Au total, 21% de réduction d’impôt.

Attention, si lors d’une année, le montant de la réduction d’impôt dépasse la somme de l’impôt dû, ce solde positif de la réduction ne sera pas reportable sur l’impôt sur le revenu des années suivantes. Ce solde sera définitivement perdu.

Ce dispositif a une double limitation :

• Le montant de placement maximum accepté, a été fixé à 300’000 € par an et par contribuable ;
• Le montant maximum de réduction par année a été plafonné à 10’000 € par an et par foyer fiscal.

Les spécificités du dispositif Pinel pour les SCPI :

Réduction d’impôt de 21 % du montant de la souscription est étalé sur 12 ans, dès l’année de souscription.

Pour les souscriptions effectuées en 2021, l’impact sera immédiat sur les revenus 2021.

En contrepartie de cette réduction, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové.

Avantages de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Pinel :

• Placement souple et accessible même avec de très faibles montants ;
• Possibilité d’adapter parfaitement le montant de l’investissement au besoin de défiscalisation du contribuable ;
• Aucun souci de gestion ;
• Mutualisation des risques immobiliers grâce à la diversification (géographique, locative) et aux nombreux biens détenus par les SCPI ;
• Risque de requalification très faible, car gestion assurée par des professionnels et grand nombre de biens dans une seule SCPI ;
• Diversification du patrimoine ;

Inconvénients de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Pinel :

• Dans le cas des SCPI, seule la durée de 12 ans est proposée ;
• Placement de très long terme : la durée de détention est prolongée de 4 ans pour les SCPI, passant ainsi à 16 ans de détention ;
• Faible liquidité des parts, car Marché secondaire très restreint

Risques de l’investissement dans le dispositif Pinel :

• Aucune garantie en capital.

Tout comme dans l’immobilier en direct, où la valeur du bien n’est jamais garantie, la valeur des parts de SCPI Pinel ne l’est pas non plus ;

• Aucune garantie en rendement.

Bien que le rendement soit très faible dans le domaine de l’immobilier d’habitation, l’investisseur peut espérer un faible revenu, mais qui n’est pas garanti ;

SCPI Fiscales, le Dispositif Denormandie :

Ce dispositif est le plus récent parmi les dispositifs de défiscalisation. Il en va de même pour les SCPI Denormandie. Néanmoins, son mécanisme est strictement le même que celui du dispositif Pinel.

Caractéristiques du dispositif Denormandie :

Tout comme pour le Pinel, la réduction d’impôt du Denormandie est basée sur la valeur du bien. Les taux des réductions et leur durée y sont identiques, à savoir, proportionnels à la durée d’engagement :

• 12 % pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

L’immobilier concerné par le dispositif Denormandie :

Pour le Denormandie en direct, il s’agit de biens d’habitation anciens à rénover, avec une importante mise à niveau des performance énergétiques. Il peut également concerner des locaux commerciaux transformés en habitations, avec la même contrainte de renforcement des performances énergétiques.

Tout comme pour les SCPI Pinel, la totalité de l’apport de l’investisseur du montant servira de base de calcul pour la réduction d’impôts.

Mécanisme du dispositif Denormandie en SCPI :

Pinel et Denormandie, le mécanisme sera le même, la différence dans les SCPI actuellement proposées sur le marché est que celle Denormandie ne travaille que sur 18% de défiscalisation. Le contribuable pourra profiter de :

• 2% de réduction par an sur 9 ans, soit 18% ;

Au total, 18% de réduction d’impôt.

Si lors d’une année, le montant de la défiscalisation dépasse celui de l’impôt à payer, le solde positif sera perdu.

Comme les SCPI Pinel, celles Denormandie ont la même double limitation :

• Le montant de placement maximum accepté, a été fixé à 300’000 € par an et par contribuable ;
• Le montant maximum de réduction par année a été plafonné à 10’000 € par an et également par foyer fiscal.

Les spécificités du dispositif Denormandie pour les SCPI :

Comme pour les SCPI Pinel, la réduction d’impôt de 18 % du montant de la souscription étalée sur 9 ans, dès l’année de souscription.

L’impact est immédiat sur les revenus 2021, pour les souscriptions effectuées en 2021.

En contrepartie de cette réduction, et sous peine de perdre l’avantage fiscal, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové.

Avantages, Inconvénients et Risques pour les SCPI Denormandie :

Etant donné qu’il s’agit d’un « copié-collé » des SCPI Pinel, les Avantages, Inconvénients et Risques sont les mêmes. Pour les connaître, remontez dans la section Avantages des SCPI Pinel.

Seule exception pour les inconvénients, les parts SCPI Denormandie ne doivent être détenues que sur 12 ans et non 16 comme la SCPI Pinel.

SCPI Fiscales, le Dispositif Malraux :

Ce dispositif est plutôt réservé aux contribuables qui sont fortement fiscalisés. Il s’agit du dispositif fiscal le plus ancien en vigueur actuellement, bien qu’il ait été à maintes reprises réformé. Il a été instauré en 1962.

Caractéristiques du dispositif Malraux en SCPI :

La réduction d’impôt recherchée est de 18% du montant engagé par l’investisseur. En contrepartie, ce dernier aura l’obligation de conserver ses parts durant les 9 années suivantes après la dernière mise en location du dernier immeuble constituant la SCPI.

Le montant du bénéfice obtenu pourra être utilisé en totalité la première année ou bien il pourra être reportable sur les 3 années après la souscription.

L’immobilier concerné par le dispositif Malraux :

Pour l’immobilier pouvant bénéficier de l’avantage du dispositif Malraux, il s’agit de biens situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).

Tout comme pour les SCPI Pinel, la totalité de l’apport de l’investisseur du montant servira de base de calcul pour la réduction d’impôts.

Mécanisme du dispositif Malraux :

Le mécanisme est de pouvoir bénéficier de 18% du montant investi.

• Soit en une seule fois, l’année de souscription
• Soit l’année de souscription en partie et sur les 3 années suivantes

Ce dispositif a les caractéristiques suivantes :

• Il n’y a pas de limite d’investissement
• Il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales (HORS NICHES FISCALES)

Les spécificités du dispositif Malraux pour les SCPI :

L’impact est immédiat sur les revenus 2021, pour les souscriptions effectuées en 2021.

En contrepartie de cette réduction, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové. Cependant, la durée du blocage est de 16 ans.

Avantages de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Malraux :

• Placement souple et accessible même avec de très faibles montants
• Possibilité d’adapter parfaitement le montant de l’investissement au besoin de défiscalisation du contribuable
• Aucun souci de gestion
• Mutualisation des risques immobiliers grâce à la diversification (géographique, locative) et aux nombreux biens détenus par les SCPI
• Risque de requalification très faible, car gestion assurée par des professionnels et grand nombre de biens dans une seule SCPI
• Diversification du patrimoine

Inconvénients de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Malraux :

• Comme pour les biens détenus en direct, la durée de détention est de 9 ans
• Placement de très long terme : la durée de détention est prolongée de 7 ans pour les SCPI, passant ainsi à 16 ans de détention
• Faible liquidité des parts, car Marché secondaire très restreint

Risques de l’investissement dans le dispositif Malraux :

• Aucune garantie en capital.

Tout comme dans l’immobilier en direct, où la valeur du bien n’est jamais garantie, la valeur des parts de SCPI Malraux ne l’est pas non plus

• Aucune garantie en rendement.

Bien que le rendement soit très faible dans le domaine de l’immobilier d’habitation, l’investisseur peut espérer un faible revenu, mais qui n’est pas garanti ;

SCPI Fiscales, le Dispositif de Déficit Foncier :

Actuellement le dispositif de Déficit Foncier est l’un des rares dispositifs accessibles en SCPI à permettre de diminuer la base imposable du contribuable/souscripteur.

C’est également, l’un des seuls régimes de droit commun (régime juridique ordinaire qui s’applique à tous – Personnes physiques comme Personnes morales) qui n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales (HORS NICHES FISCALES).

Caractéristiques du dispositif Déficit Foncier en SCPI :

Lorsqu’il s’agit d’un bien détenu en direct, le calcul des charges à déduire pour l’obtention éventuelle du déficit foncier est laborieux.

Dans le cas des SCPI, les valeurs sont connues à l’avance. En fait, la société de gestion communique un taux qui correspond à une quote-part  « cible » applicable aux travaux de rénovation. C’est ce taux qui sera déterminant dans le calcul de l’avantage fiscal. Le montant obtenu pourra être étalé sur 10 ans et le déficit reportable jusqu’à 10 ans.

Tout comme pour les autres SCPI Fiscales, le montant investi de l’investisseur servira de base de calcul à l’obtention du bénéfice.

L’immobilier concerné par le dispositif de Déficit Foncier :

Il s’agit en toute logique de biens immobiliers nécessitant une remise en état importante et qui vont générer des charges conséquentes. Les biens retenus par les sociétés de gestion qui proposent des SCPI Déficit Foncier, sont en règle générale dans des métropoles régionales où il existe une forte demande locative.

Mécanisme du dispositif Déficit Foncier :

Un propriétaire d’un bien immobilier perçoit d’une part, des loyers (revenus fonciers), et d’autre part, il doit faire face à des charges propres à ce bien ou d’autres biens immobiliers lui appartenant, en dehors de ses biens d’usage personnel (résidence principale, résidence secondaire).

On constate un déficit foncier lorsque, durant une même année, les charges sont supérieures au montant des revenus fonciers.

Dans le cas spécifique des SCPI de Déficit Foncier, le taux de quote-part « cible » sera appliqué sur le montant investi de l’investisseur. Le montant obtenu sera l’avantage que le contribuable pourra déduire de ses revenus fonciers. Il s’agit donc du déficit qui sera déductible sans aucune limite des revenus de même nature (les revenus fonciers), et dans la limite de 10’700 € par an des revenus globaux (autres revenus du foyers : salaires, prestations sociales, pensions de retraite etc..)

Le montant du déficit est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Si l’investisseur profite pour déduire une partie du déficit foncier sur son revenu global, il aura alors l’obligation de conserver la totalité de ses titres jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant l’année d’imputation. Néanmoins, les sociétés de gestion qui proposent ce type de SCPI imposent une période de blocage de 16 ans à partir de la date de souscription.

Ce dispositif a les caractéristiques suivantes :

• Il n’y a pas de limite d’investissement ;
• Il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales (HORS NICHES FISCALES).

Les spécificités du dispositif Déficit Foncier pour les SCPI :

L’impact est immédiat sur les revenus 2021, pour les souscriptions effectuées en 2021. Autrement dit, la réduction d’impôts interviendra en 2022 au titre des revenus 2021.

Une période de blocage de 16 ans est déterminée à l’associé par la société de gestion.

Avantages de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Déficit Foncier :

• Placement souple et accessible même avec de très faibles montants ;
• Possibilité d’adapter parfaitement le montant de l’investissement au besoin de défiscalisation du contribuable ;
• Aucun souci de gestion ;
• Mutualisation des risques immobiliers grâce à la diversification (géographique, locative) et aux nombreux biens détenus par les SCPI ;
• Risque de requalification très faible, car gestion assurée par des professionnels et grand nombre de biens dans une seule SCPI ;
• Diversification du patrimoine.

Inconvénients de la souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la détention en direct d’un bien Déficit Foncier :

• Comme pour les biens détenus en direct, la durée de détention est de 9 ans ;
• Placement de très long terme : pour certaines SCPI Fiscales, la durée de détention est prolongée de 4 ans, passant ainsi à 16 ans de détention ;
• Faible liquidité des parts, car marché secondaire très restreint

Risques de l’investissement dans le Déficit Foncier :

• Aucune garantie en capital.

Tout comme dans l’immobilier en direct, où la valeur du bien n’est jamais garantie, la valeur des parts de Déficit Foncier ne l’est pas non plus

• Aucune garantie en rendement.

Bien que le rendement soit très faible dans le domaine de l’immobilier d’habitation, l’investisseur peut espérer un faible revenu, mais qui n’est pas garanti