Qu’est-ce qu’une SCPI de Rendement ?

Une SCPI est une société qui gère un parc immobilier locatif, dont l’objectif principal est de reverser les loyers, appelés dividendes, aux détenteurs de parts de cette SCPI.

Seules les SCPI de Rendement versent des revenus à leurs associés contrairement aux SCPI Patrimoniales ou de Valorisation et les SCPI Fiscales ou de défiscalisation.

Pour la société de gestion qui a en charge l’administration d’une SCPI de Rendement il s’agit d’obtenir la plus forte rentabilité possible. En fait, après déduction des frais de gestion, les revenus seront redistribués aux détenteurs de parts (associés).  Ainsi, la stratégie d’investissement immobilier de la société de gestion la pousse à privilégier l’immobilier professionnel. En effet, contrairement aux immeubles d’habitation, c’est dans les baux commerciaux que l’on trouve généralement les rendements les plus importants.

Il est important de comprendre les spécificités de ces SCPI, mais surtout d’en connaître les caractéristiques afin de cibler celle(s) qui répond(ent) au mieux à vos besoins au niveau de la Gestion de patrimoine propre à chaque investisseur.

Avant d’aller plus loin, il est peut-être utile de se poser la question « Pourquoi investir en SCPI de Rendement ? ».

Quel intérêt d’investir en SCPI de Rendement ?

Cela va dépendre de la situation patrimoniale particulière de chacun. Cependant, que vous soyez au démarrage de la création de patrimoine, à la recherche du développement de votre patrimoine, ou encore que vous cherchiez l’optimisation ou la diversification de votre patrimoine, il est fort probable que le placement en SCPI répondra à vos besoins.

En fait, les SCPI de Rendement sont en mesure de répondre pleinement aux objectifs suivants :

• Diversification du patrimoine
• Sécurisation de votre épargne et de votre investissement
• Obtention de revenus réguliers
• Obtention de revenus complémentaires (sans augmentation de la pression fiscale)
• Possibilité d’investir dans des marchés hors de portée pour un investisseur lambda
• Accélération de la construction de votre patrimoine, grâce au crédit
• Soulagement de votre effort de trésorerie lors des remboursements des échéances de prêt

Quelles sont les principales caractéristiques des SCPI de Rendement ?

Les principales caractéristiques des SCPI de Rendement peuvent être mises en lumière par les différents types d’immeubles qu’elles détiennent en leur sein. Elles gèrent donc de l’immobilier locatif. Nous pouvons donc les regrouper par :

• Secteur géographique d’investissement
• Activité sectorielle 

SCPI de Rendement par secteur géographique d’investissement :

Certaines sociétés de gestion sont spécialisées dans la gestion d’un parc immobilier localisé dans des zones géographiques délimitées ou restreintes. Ainsi, on trouve des SCPI spécialisées dans des villes, régions ou métropoles françaises. Les sociétés de gestion investissent prioritairement dans des villes comme Paris, Lille ou Bordeaux, ou dans des régions comme l’Île-de-France, ou encore la Métropole Aix-Marseille-Provence.

Depuis quelques années, certaines sociétés de gestion ont dépassé les frontières de l’Hexagone pour investir dans des villes ou pays européens porteurs, comme les métropoles de Londres ou d’Amsterdam ou encore l’Allemagne ou l’Italie, voire même l’Amérique du Nord.

Ainsi, certaines SCPI comme Eurovalys ou NovaPierre Allemagne ont une stratégie 100% Allemagne et sont totalement investies chez nos voisins germains. D’autres sociétés de gestion optent pour une diversification géographique en Europe. On trouve ainsi InterPierre Europe Centrale (investie en Pologne, Hongrie et République Tchèque), ou encore LF EuropeImmo (investie aux Pays-Bas, Belgique, l’Irlande, Luxembourg et Allemagne). L’exemple de Corum XL est significatif, car bien qu’investie majoritairement au Royaume-Uni, cette SCPI détient des immeubles dans une dizaine de pays européens (dont la Pologne, la Norvège, L’Italie et l’Espagne), voire même au Canada.

SCPI de Rendement par activité sectorielle :

SCPI Spécialisées :

En règle générale, les SCPI de Rendement qui sont spécialisées dans un secteur d’activité, détiennent a minima 70% de leur patrimoine dans le secteur sélectionné. C’est le cas pour les SCPI de Bureaux ou les SCPI de Commerces.

SCPI de Rendement spécialisées Bureaux :

Ce type de SCPI est le plus représenté.

Ce choix répond à une demande spécifique du secteur tertiaire. Certaines entreprises évoluant dans ce secteur et ne souhaitant pas détenir leurs bureaux, préfèrent louer leurs installations de travail afin de conserver leurs capitaux pour développer leur activité.

Les sociétés de gestion des SCPI proposent alors à la location, des locaux dans différents emplacements, avec la flexibilité de moduler les surfaces. Ainsi, on retrouve des SCPI comme Epargne Foncière qui détient un patrimoine immobilier constitué à 79% de bureaux, ou encore Rivoli Avenir Patrimoine, avec un patrimoine immobilier locatif à 84% composé de bureaux.

SCPI de Rendement spécialisées Commerces :

D’autres SCPI de Rendement ont investi le secteur du commerce. Là encore, il ne faut pas voir cette typologie d’actifs comme une unité homogène. En effet, il existe plusieurs types de commerces :

• Commerces de proximité ;
• Centres commerciaux ;
• Villages de marques ;
• Zone d’activités commerciales ;
• Boutiques de gares et aéroports.

Dans la mise en place de leur stratégie d’investissement, les sociétés de gestion prennent en compte entre autres la notion de substitution. Enfin, depuis la crise sanitaire de l’année 2021, s’est rajouté à leurs considérations l’élément du caractère « essentiel » de l’activité du commerce. Ainsi, les sociétés de gestion sont face au défi d’anticiper les tendances futures, voire les crises éventuelles, afin d’investir dans des immeubles de commerces porteurs et capables d’être résilients aux différents aléas économiques. L’importance de la diversification au sein même d’une classe d’actifs prend ici toute son importance. Des SCPI telles que NovaPierre 1 ou PatrImmo Commerce sont des exemples représentatifs de cette stratégie.

SCPI de Niche :

Ces sociétés de gestion ont fait le choix d’investir dans des secteurs de niche, avec des résultats opposés.
Ainsi, certaines SCPI traversent depuis le 2^ème trimestre 2020, une période très difficile à cause de la crise sanitaire mondiale. Tel est le cas de la SCPI Atream Hôtel dont les placements sont concentrés dans l’hôtellerie et les résidences de tourisme.

D’autres sociétés de gestion ont traversé la crise sanitaire de 2020 sans encombre. En fait, elles évoluent dans des secteurs qui n’ont pas été impactés par la baisse d’activité économique. Elles ont même été favorisées par cet événement aussi inattendu qu’exceptionnel. C’est le cas des SCPI avec une stratégie d’acquisition d’immeubles destinés à des activités médicales. Pierval Santé et Foncière des Praticiens sont deux SCPI spécialisées dans la secteur de la santé.

Il en va de même pour une jeune société de gestion, particulièrement dynamique, qui est spécialisée dans le domaine de la logistique avec la SCPI ActivImmo.

SCPI Diversifiées :

Certaines sociétés de gestion ont opté pour une stratégie de diversification. C’est-à-dire que leurs SCPI sont investies dans différents secteurs d’activités, sans en privilégier aucun. Pour être qualifiée de « Diversifiée », une SCPI ne doit pas détenir dans une seule classe d’actifs plus de 70% de son patrimoine total ; ce qui est le cas pour Primovie ou Immorente. On retrouve ainsi dans le patrimoine immobilier de chacune de ces SCPI, des locaux commerciaux, des bureaux, des entrepôts de logistiques ou des crèches ou encore des cliniques. En aucun cas, un secteur d’activité n’est prépondérant vis-à-vis des autres.

Ceci peut-être une stratégie intéressante dans le sens où ces SCPI Diversifiées sont moins exposées aux éventuelles crises sectorielles.

Attention, « être spécialisée » ne signifie pas forcément « ne pas être diversifiée ». Par définition, toutes les SCPI sont diversifiées :

• Sur de nombreux immeubles détenus ;
• Sur les différentes emplacements géographiques de leurs immeubles ;
• Sur le nombre de locataires.

Quels sont les avantages, inconvénients et risques des SCPI de Rendement ?

Avantages des SCPI de Rendement :

Les principaux avantages des SCPI seront à définir par chaque investisseur, en fonction de sa situation personnelle et du mode de souscription. Citons néanmoins quelques-uns des avantages susceptibles d’être valables pour tous les types de situations :

• Diversification patrimoniale ;
• Mutualisation des risques ;
• Gestion déléguée à des professionnels ;
• Accès à des marchés hors de portée des particuliers (Bureaux, Commerces, Entrepôts, Cliniques…) ;
• Forte surveillance des sociétés de gestion.

Inconvénients des SCPI de Rendement :

Comme précédemment, cela va dépendre de l’investisseur et du mode de souscription. Ci-dessous les inconvénients susceptibles d’impacter tous les investisseurs :

• Le capital investi n’est pas garanti ;
• Pas de garantie non plus ni pour les revenus, ni pour la revente.

Les risques :

Les SCPI sont généralement classées comme ayant un niveau de risque modéré (3 sur 7).

En fait, l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers) demande aux sociétés de gestion de communiquer à travers 2 éléments principaux :

• Un Indicateur Synthétique de Risque et de Performance (ISRP).

Cet indicateur intègre, dans une échelle de 1 à 7, deux risques principaux du produit :

• La volatilité ;
• La capacité de remboursement de l’émetteur ;

Lorsque le niveau est élevé (plus proche de 7), cela signifie que le risque de volatilité l’est également. Et de manière concomitante, la capacité financière de l’émetteur du produit est estimée plus faible à rembourser, en cas de problème, le produit qu’il commercialise.

• Sur les Informations Clés destinées aux investisseurs.

Le DIC ou DICI doit contenir :

• Une explication des conséquences en cas de revente anticipée (avant 8 ans) ;
• Une explication au sujet de l’illiquidité des SCPI ;
• Les risques au niveau de la perte en capital ;
• Pour les SCPI qui détiennent des immeubles hors zone €uro, explication sur les risques du Taux de change ;

Pour plus de détails se référer à notre page « Avantages, inconvénients et risques des SCPI », où nous vous proposons une liste exhaustive des caractéristiques de ces fonds.

Quelle SCPI choisir ?

A l’aune des éléments que nous venons d’exposer, il est tout à fait normal de se poser la question : « Dans quelle SCPI investir ? ». Certains professionnels prétendent qu’il suffit de choisir « La meilleure SCPI ».

Or, il n’est pas si évident de répondre de manière pertinente à cette question. En fait, il n’existe pas de meilleure SCPI. Il est donc illusoire de vouloir dresser une liste des fonds le plus « performants ».

La question « Quelle SCPI souscrire ? » devrait être substituée par « Comment choisir une SCPI ? », car cela va dépendre intimement de situation particulière de chaque investisseur. Dès lors, Il est indispensable de précéder la sélection d’une SCPI, par une analyse détaillée de la situation de chaque investisseur, ainsi que de ses besoins patrimoniaux.

Aussi, avant de choisir une SCPI, il est important de prendre en compte a minima les éléments suivants :

• Situation personnelle de l’investisseur (âge, état civil…) ;
• Objectifs recherchés ;
• Sensibilité au risque ;
• Situation patrimoniale globale :
  • Source et montant des revenus actuels ;
  • Engagement patrimoniaux en cours ;
  • Situation fiscale présente et future.

Parmi les points essentiels à tenir en considération dans la situation de chaque investisseur, il y a sa fiscalité.

Quelle est la fiscalité des SCPI de Rendement ?

Pour bien saisir la question fiscale des SCPI de Rendement, il est nécessaire de comprendre plusieurs concepts et prendre en considération divers points.

En principe :

L’investisseur percevant des revenus issus d’une SCPI de Rendement, il devra les déclarer à l’administration fiscale.

Les revenus des SCPI sont considérés, aux yeux de Bercy, comme de l’immobilier locatif (sans distinction de nature). A ce titre, ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et seront donc des revenus imposables à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable.

En pratique :

L’impôt sur le revenu s’applique aux dividendes distribués aux associés/investisseurs de toute SCPI détenant un patrimoine immobilier situé en France. Ces « loyers » sont taxables à la dernière tranche d’imposition du contribuable.

Illustrons nos propos par un exemple :
Hypothèse : Contribuable avec 1 part
Revenus des SCPI = 5’000 €uros par an

Comment souscrire des SCPI de Rendement ?

Après avoir fait une étude de votre situation et de votre sensibilité au risque, s’il en ressort que les SCPI de Rendement répondent à votre situation patrimoniale, se posera la question : Comment acquérir des SCPI de Rendement ? La réponse à celle-ci dépendra de votre situation personnelle.

En fonction de votre profil investisseur et de vos besoins patrimoniaux, il faudra sélectionner le mode de souscription le mieux adapté à votre situation :

• Comptant ;
• A crédit ;
• En démembrement ? Et sur quelle durée ?
• Acquisition en une fois ou souscription programmée ?
• Éventuellement via une Assurance vie

Au terme de ce parcours, vous pourrez choisir la SCPI de Rendement et le mode de souscription les mieux adaptés à vos besoins.