Entreprise, association, syndicat : les bonnes raisons d’investir en SCPI

Pour une personne morale, que ce soit une entreprise, une association ou un syndicat, il s’agit avant tout de protéger un capital ou sa trésorerie excédentaire, tout en obtenant des revenus réguliers.

L’option SCPI, souvent méconnue des équipes dirigeantes, est à envisager sérieusement. En effet, ces capitaux sont généralement investis dans des contrats de capitalisation ou des produits structurés. Or, si l’idée de diversification peut être bien respectée avec ces options de placement, l’idée de rendement/risque l’est probablement moins. En fait, pour obtenir un rendement intéressant dans un support financier, il est souvent nécessaire d’exposer le capital.

Rendement des SCPI :

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers versent des dividendes réguliers. Bien que « les rendements passés ne présument en aucun cas des rendements futurs », durant les 30 dernières années, du fait que la totalité de leurs avoirs est détenu en supports immobiliers, leur valeur a été très stable et les rendements des SCPI ont été remarquables réguliers.

Ainsi en 2020, les SCPI ont versé un TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur Moyenne de la part) de 4,18%. Soit, plus de 11% de différence par rapport à l’indice boursier français de référence (CAC 40) qui a reculé durant cette même année de 7,12%.

Cette régularité se constate lorsque le CAC 40 connait une année flamboyante, comme 2005, avec une performance exceptionnelle pour l’indice de référence boursier. Il a bondi de plus de 26%, tandis que les SCPI ont continué

Fiscalité des SCPI :

SCPI avec patrimoine français :

Pour les revenus issus des SCPI, la fiscalité qui s’applique aux personnes morales, est celle de l’impôt sur les sociétés (IS).

Taux applicables aux entreprises :

Pour les exercices ouverts à partir du 1^er janvier 2021 : le taux normal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) est de 26,5 %.

Pour les entreprises ayant réalisé un chiffre d’affaires supérieur ou égal à 250 millions € : le taux est de 27,5 %.

Les taux sont réduits pour les PME qui répondent aux 2 conditions suivantes :

• CAHT inférieur à 10 millions €
• Capital entièrement reversé et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère)

Les taux réduits sont :

• Le taux de 15 % s’applique sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices.
• Le taux est de 26,5 % s’applique sur la tranche supérieure à 38 120 € de bénéfices.

Pour les organismes à but non lucratif, ils sont assujettis à des taux spécifiques de :

• 24 % pour les revenus du patrimoine (locations immobilières, bénéfices agricoles, par exemple),
• 10 % pour les revenus mobiliers (obligations, par exemple).

SCPI avec patrimoine hors de France :

Les personnes morales soumises à l’impôt sur les Sociétés (IS) bénéficient également, tout comme les personnes physiques, des dispositions des conventions fiscales bilatérales signées par la France.

Les fonds qui détiennent du patrimoine hors de l’Hexagone, ont d’un traitement fiscal particulier. Les revenus immobiliers générés hors de France supportent l’impôt du pays où sis le patrimoine. Cet impôt est acquitté par la SCPI.

Les associés soumis à l’IS en France sont autorisés à extourner ces revenus de leur liasse fiscale afin de se conformer aux conventions fiscales (exonération en France).

Il n’y a pas de différence en cas de souscription d’Usufruit temporaire.

Pour plus de détails sur la fiscalité des entreprises, suivez ce lien ici.

Mode de souscription des SCPI :

Etant donné qu’il s’agit, pour la personne morale, du traitement de la trésorerie excédentaire, le mode idéal de souscription est le démembrement.

• Soit temporaire en Nue-propriété
• Soit en Usufruit

Démembrement temporaire en nue-propriété :

Il s’agit de protéger un capital et de le faire fructifier raisonnablement.

Dans ce sens, en souscrivant des parts en nue-propriété pour une durée minimum de 3 ans, le souscripteur n’obtiendra aucun revenu pendant cette durée défini à la souscription. En contrepartie, il obtiendra une somme équivalente à son apport majorée d’environ 12%. Pendant cette durée, n’ayant aucun revenu, l’associé n’aura aucun impôt à payer.

Au terme, l’associé pourra céder ses parts ou commencer à percevoir des revenus sur l’ensemble du montant des SCPI.

Attention : Il est conseillé de conserver les parts de SCPI pendant une durée minimum de 8 ans.

Démembrement en usufruit :

C’est la forme la plus courante de souscription pour les personnes morales.

En effet, lors de ce type de souscription, elles apportent un capital, équivalent à la valeur de l’usufruit pour une durée déterminée. Elles percevront alors pendant toute la durée du démembrement, les dividendes de la totalité de l’opération. Au terme du démembrement, elles auront perçu en principe une somme supérieure à celle de leur apport.

Exemple :

• Une association apporte 30’000 €uros ;
• La contrepartie en apporte 70’000 €uros ;
• La durée de démembrement est fixée à 8 ans ;
• La valeur de l’usufruit est de 30% ;
• On estime le TDVM à 5% par an en moyenne

L’association percevra alors durant 8 ans, 5’000 €uros par an. Soit 40’000 €uros au total.