Les différents types de SCPI

Vous faites vos premiers pas dans le monde des SCPI ?

Avant d’investir, vous voulez tout savoir au sujet de ce fonds qui offre, en plus d’une très forte sécurisation, une très grande flexibilité ?

Bienvenue dans la Plateforme des SCPI !

Dans cette section nous allons vous expliquer les principales différences entre les SCPI.

Statutairement, une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est obligatoirement investie exclusivement dans l’immobilier. Néanmoins, il n’existe pas un seul type de biens immobiliers, mais plutôt une grande variété. Les sociétés de gestion peuvent donc investir dans des immeubles ayant des types d’usages divers. De telle sorte que nous pouvons facilement classifier les SCPI en 3 grandes familles :

• les SCPI de Rendement
• les SCPI Patrimoniales
• les SCPI Fiscales

A chacune de ces catégories correspond, respectivement, une stratégie générale :

• Distribution de revenus à ses associés
• Valorisation du patrimoine au sein de la SCPI
• Offre d’un avantage fiscal aux détenteurs des parts

Ainsi, chaque société de gestion choisit, pour chacune de ses SCPI, l’une de ces trois stratégies ci-dessus.

L’investisseur pourra alors sélectionner le fonds dans la catégorie correspondante, au mieux de ses besoins.

1. Les SCPI de Rendement

Afin de dégager des revenus suffisamment intéressants pour les investisseurs, les sociétés de gestion privilégient les marchés immobiliers qui procurent des revenus importants. Ces revenus doivent pouvoir couvrir leurs frais de fonctionnement, les frais d’entretien des immeubles détenus aux seins de la SCPI et bien sûr les dividendes à distribuer aux associés.

Les secteurs représentés dans les SCPI de Rendement sont notamment :

• Les bureaux
• Les locaux commerciaux
• les entrepôts et sites logistiques
• Les locaux à caractère social : crèches, cliniques, laboratoires…
• Les immeubles destinés aux loisirs : hôtels, salles de sport…

Au sein de ces SCPI de Rendement, il existe des fonds spécialisés dans un seul secteur d’activité (bureaux, commerces ou logistiques, ou encore hôtels). D’autres sociétés de gestion, au contraire, ont fait le choix de diversifier leur patrimoine dans différents secteurs d’activité.

Une autre stratégie est la diversification géographique.

Certaines sociétés de gestion se sont spécialisées dans un secteur géographique très précis :

• Les bureaux d’une superficie minimum
• Les commerces en centres-villes
• Les entrepôts et sites logistiques

Une autre stratégie encore est le choix spécifique d’une zone géographique.

Certaines sociétés de gestion se sont spécialisées dans un secteur géographique spécifique :

• Biens parisiens et en Région Parisienne
• Immobilier en Allemagne
• Locaux en Europe Centrale

Un placement en SCPI offre l’avantage de diluer les risques que l’on trouve lors d’un achat immobilier en direct. Toutefois, il est primordial de diversifier ses acquisitions en SCPI. Après avoir pris en compte ses besoins, ses contraintes et son profil investisseur, ce dernier pourra sélectionner les fonds les mieux adaptés à sa situation parmi toutes les SCPI de Rendement.

2. Les SCPI Patrimoniales

Les SCPI Patrimoniales sont des fonds qui spéculent sur une valorisation future. L’investisseur acquiert des parts d’un patrimoine qui devrait se revaloriser lors de la revente. Entre le moment de l’acquisition et la vente du patrimoine immobilier, l’investisseur ne percevra pas de revenu. Donc, il n’y a pas d’impôt sur le revenu.

Les type de patrimoines détenus par les SCPI patrimoniales sont :

• Des biens de la loi 48
• Des biens en démembrement
• Des biens décotés

Il est donc tout à fait raisonnable d’espérer une valorisation de ces biens lors de leur revente. En règle générale, il s’agit de biens d’habitation, situés au centre-ville de métropoles où la pression locative est forte.

3. Les SCPI Fiscales

Dans cette dernière famille, les sociétés de gestion se spécialisent dans différents dispositifs fiscaux. Du fait de la transparence fiscale des SCPI, les souscripteurs de parts de ces dernières ont les mêmes avantages fiscaux que s’ils investissaient en direct dans le dispositif fiscal en question. Les deux principaux atouts de ces fonds sont la dilution du risque d’une part, et la possibilité d’investir des faibles quantités par rapport aux biens en direct d’autre part.

Les principaux dispositifs actuellement ouverts à la souscription en SCPI Fiscales sont :

• Dispositif Pinel
• Dispositif Denormandie
• Dispositif Malraux
• Déficit foncier

Plus besoin donc de « mettre tous ses œufs dans le même panier », avec l’achat d’un seul bien en direct.

En effet, grâce aux SCPI, tout en faisant un apport raisonnable (à partir de 1’000 €uros), l’investisseur accède aux mêmes avantages (au prorata de son apport) que s’il achetait un bien en direct à 100’000 €uros ou 150’000 €uros. Ceci, avec l’énorme avantage de placer son épargne dans un parc immobilier et non plus un ou deux biens.

Les SCPI démocratisent la défiscalisation, la facilitent (plus de passage devant le notaire) et réduisent les risques.