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Avant d’investir dans n’importe quel support, il est important de connaître les bases de la fiscalité du placement envisagé.

En effet, les revenus de votre investissement auront inévitablement des répercussions sur votre imposition. Autant savoir comme cette dernière va évoluer.

Dans cette section nous allons vous expliquer les bases de la fiscalité des SCPI. Nous aborderons de manière générale la fiscalité des trois grandes familles :

• SCPI de rendement
• SCPI patrimoniale
• SCPI Fiscales

L’investisseur averti, celui qui souhaite réussir son placement, devra prendre grand soin dans cet aspect de chaque fonds. En fait, si, au sein d’une même famille, toutes les SCPI se ressemblent, elles ne se valent pas toutes au niveau fiscal.

Mais avant d’évoquer les règles générales de chaque groupe, rappelons les bases de l’imposition des Personnes Physiques résidantes dans l’Hexagone.

L’impôt sur le revenu des personnes physiques

En France, tous les revenus doivent être déclarés et, le cas échéant, les contribuables devront s’acquitter d’un impôt catégorisé sous l’impôt sur le revenu. Les revenus des personnes physiques sont donc imposés, selon un barème, à un taux d’imposition qui s’applique sur la tranche correspondante à leur niveau de revenu.En 2020, il existaitcinq tranches : 0%, 11%, 30%, 41% et 45%.

Les revenus issus des investissement en pierre-papier doivent donc être déclarés. Mais, même si cela peut surprendre, parmi les 7 principales catégories d’impôts sur le revenu (Traitements et salaires, BIC, BNC, BA, Mobiliers, Fonciers et Plus-values), ceux issus des SCPI sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. C’est à dire, des revenus produits grâce à un sous-jacent immobilier.

L’imposition des SCPI

A chacune des 3 familles des SCPI correspond une fiscalité spécifique, avec chacune d’entre elles des sous-catégories respectives :

• Pour les SCPI de Rendement, la fiscalité qui s’applique est celle des revenus fonciers ;
• Pour les SCPI de Valorisation du patrimoine, c’est la fiscalité des plus-values ;
• Aux SCPI Fiscales s’applique un avantage fiscal spécifique selon le type de SCPI ;

1. SCPI de Rendement

Les revenus des SCPI que l’associé perçoit, seront taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Il est important de garder à l’esprit que la taxation des revenus fonciers intervient après avoir fait le calcul de la Tranche Marginale d’Imposition(TMI) du contribuable (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). Quelle que soit la tranche d’imposition, on applique les prélèvements sociaux (PS), 17.2% en 2021.

A partir de ce point, l’analyse des spécificités de chaque SCPI s’impose. En effet, en fonction du patrimoine géré, la taxation sera différente.

a) SCPI de rendement, avec patrimoine exclusivement en France

Pour les SCPI dont les revenus sont exclusivement issus de biens situés en France, l’imposition applicable sera TMI + PS.
Ainsi, pour une personne dont la TMI est de 30%, les revenus de SCPI de rendement 100% français, seront imposés à 30% + 17,2%.

b) SCPI de rendement, avec patrimoine hors de France

Dès lors que les revenus sont générés hors de France, plusieurs possibilités sont envisageables. Prenant deux exemples qui illustrent ce cas :

• Revenus d’origine allemande, auxquels on applique le calcul du crédit d’impôt ;
• Revenus d’origine d’Europe Centrale, auxquels on applique le calcul du taux effectif ;

SCPI de rendement avec patrimoine en Allemagne

Pour les SCPI dont les revenus sont exclusivement issus de biens situés en Allemagne, l’imposition applicable sera TMI sans PS, avec bénéfice du crédit d’impôt, en N+1.
Ainsi, pour une personne dont la TMI est de 30%, et dont l’IR des SCPI est égal à 3’000€ :

• Il n’aura pas de Prélèvements Sociaux à régler ;
• Il bénéficiera, en N+1, d’un crédit d’impôt égal à 2’000 € du montant payé en tant qu’IR sur les revenus des SCPI de rendement ;

SCPI de rendement avec patrimoine en Europe Centrale

Pour les SCPI dont les revenus sont exclusivement issus de biens situés en Europe Centrale, l’imposition applicable sera sans TMI, sans PS, néanmoins il y aura un frottement fiscal.

En bref : Quelle imposition pour les SCPI de rendement ?

Pour une personne ayant 9’000 € de revenus issus des SCPI de rendement, avec une TMI à 30% :

c) SCPI de rendement, avec un patrimoine mixte (en France et hors de l’Hexagone)

Beaucoup de SCPI diversifient leur patrimoine afin de réduire les risques. Cette diversification peut se faire à plusieurs niveaux :

• Sectoriel : Bureaux, commerces, logistique…
• Géographique :
  • Centre villes, périphéries, provinces
  • France, étranger

La diversification géographique à l’international va rendre la déclaration de revenus un peu plus complexe. Mais pas de panique ! Les sociétés de gestion ont l’habitude et transmettent à leurs associés les informations nécessaires afin de les aider à réaliser leur déclaration annuelle.

2. SCPI patrimoniale

Le calcul de l’imposition de ces SCPI est relativement simple. En fait, tout au long de la durée de détention, ces SCPI patrimoniales ou de valorisation, ne versent pas de revenus. Donc, pas d’impôt à payer.

Par contre, c’est au moment de la revente des parts, que le fisc prélèvera l’impôt, en se basant exactement sur le même calcul et avec les mêmes abattements destinés aux biens immobiliers détenus en direct.

3. SCPI fiscales :

A ce niveau, chaque type de SCPI répondra à une fiscalité particulière. On trouvera ici, autant de règles fiscales qu’il y a de dispositifs présents dans cette famille de fonds.

Dispositif Pinel

Concernant les SCPI « PINEL », il s’agit d’un placement à très long terme. Sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux, la conservation des parts de ce type de SCPI est de 16 ans à compter de la date de souscription.
La réduction d’impôt Pinel s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. De plus, cette réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10’000€uros par an.

Cette réduction d’impôt doit obéir à des conditions strictes.
Dans le cadre d’une SCPI, cesconditionsdevront être scrupuleusement respectées par la société de gestion détentrice du patrimoine :

• Logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• Les logements doivent être situés :
  • En les zones A, A bis ou B1 ;
  • Dans une commune couverte par un CRSD ou l’ayant été au cours de 8 ans à compter du 1er janvier 2018 ;
• Destiner les biens à la location, principalement à usage d’habitation ;
• Obligation de location en continu durant toute le durée de l’avantage fiscal ;

Du fait de la transparence fiscale de la SCPI, le détenteur de parts d’une SCPI Pinel, bénéficiera de la réduction d’impôt suivante

• Variant en fonction de la durée d’engagement lors d’un investissement en direct, le taux de réduction pour les détenteurs de parts d’une SCPI Fiscale est de:
  • 21 % de son investissement répartis sur les 12 années suivant la souscription ;
• Réduction d’impôt maximum de 10’000 €uros par an et par foyer. Cette réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Dispositif Denormandie

Le dispositif « Denormandie » est très proche du Pinel.
L’acquisition de parts de SCPI doit être envisagée comme un placement à long terme. Sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux, la conservation des parts de ce type de SCPI est de 12 à 13 ans à compter de la date de souscription.
Tout comme pour l’avantage Pinel, la réduction d’impôt Denormandie s’applique uniquement dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Tout comme le Pinel, cet avantage entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, qui est limité par foyer fiscal à 10’000€uros par an.

Cette réduction d’impôt doit également obéir à des conditions strictes.
Dans le cadre d’une SCPI, ces conditions devront être scrupuleusement respectées par la société de gestion détentrice du patrimoine :

• Logements acquis, rénovés ou transformés ou faisant l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation achevés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022 ;
• Les logements doivent être situés dans certaines communes :
  • Dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
  • Ou ayant ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.
• Destiner les biens à la location à usage d’habitation ;
• Obligation de location en continu durant toute le durée de l’avantage fiscal ;

Du fait de la transparence fiscale de la SCPI, le détenteur de parts d’une SCPI Denormandie, bénéficiera de la réduction d’impôt suivante :

• Le taux de réduction pour les détenteurs de parts d’une SCPI Fiscale est de :
  • 18 % de son investissement répartis sur les 9 années suivant la souscription ;
• Réduction d’impôt maximum de 10’000 €uros par an et par foyer. Cette réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Dispositif Malraux

La souscription de ces SCPI fiscales permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif appelé « Malraux ».

L’acquisition de parts de SCPI Malraux doit être envisagée comme un placement à très long terme. La durée de détention minimum est de 16 ans.

Ce régime fiscal ouvre droit à l’imputation de dépenses de restauration immobilière. La restauration des biens concernés devra être impérativement :

• Initiée à compter de 2009 et jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Sur des logements situés dans un site patrimonial remarquable oudans un quartier ancien dégradé ;

Cette imputation est possiblesur le revenu global hors plafonnement des niches fiscales. Elle reste toutefois plafonnéeà un montant global et pluriannuel de 400’000€uros sur les quatre années suivant la souscription.

Déficit foncier

La souscription décès SCPI fiscales permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif appelé « déficit foncier ».

L’acquisition de parts de SCPI Malraux doit être envisagée comme un placement à très long terme. La durée de détention minimum est de 16 ans.

Ce régime fiscal ouvre droit à l’imputation de certaines charges (quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des immeubles gérés par la société) sur les revenus fonciers du porteur de parts.

Cette imputation est possible sur le revenu global, sur les deux première années après la souscription. Elle est hors plafonnement des niches fiscales, mais limitée à 10’700 €uros.