Acquisition de parts de SCPI en démembrement
Quand faire appel au démembrement de parts de SCPI ?
Deux cas de figure :
- Actuellement vous disposez d’un capital mais vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.
La priorité sera alors de sécuriser ce capital tout en le faisant progresser raisonnablement. - Vous disposez d’un capital duquel vous devez ponctionner régulièrement une certaine somme jusqu’à l’épuisement total du montant initial.
A ces deux objectifs, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent répondre pleinement.
Etudions d’abord le démembrement appliqué aux SCPI. Dans un deuxième temps, nous aborderons l’intérêt de faire appel à ce mode de souscription.
Le démembrement :
Le démembrement est souvent utilisé pour optimiser la transmission d’un bien immobilier, généralement des parents vers les enfants. On parle alors du démembrement viager, du fait qu’il est impossible de connaître la date de fin de cet acte.
Dans le cas des SCPI, on aura recours au démembrement temporaire.
Le démembrement temporaire est une stratégie d’ingénierie patrimoniale consistant à scinder, pendant une durée définie par les investisseurs, la pleine propriété en :
- Nue-propriété (propriété)
- Usufruit (ayant droit d’usage et/ou des éventuels revenus)
En scindant la pleine propriété, la valeur de celle-ci est partagée dans chacune des parties :
Valeur de la nue-propriété + valeur de l’usufruit = Valeur de la pleine propriété.
Dans le démembrement, il y a donc 2 parties :
- Le nu-propriétaire
- L’usufruitier
Dès l’acquisition, le nu-propriétaire devient le « Propriétaire » effectif du bien. Néanmoins, à partir du jour de la souscription et pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier acquiert le droit d’utiliser le bien (jouissance) et/ou d’en percevoir les « Fruits » (loyers). Concernant les SCPI, l’usufruitier aura uniquement le droit d’encaisser les dividendes.
Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupèrera, sans aucune formalité, l’usufruit, devenant ainsi plein-propriétaire des parts. Il récupère donc les dividendes, mais aussi la liberté de revendre tout ou partie de ses parts.
Durée du démembrement :
La durée du démembrement aura une influence capitale sur la valeur des deux composantes de la pleine propriété. Plus la durée de démembrement sera longue, plus la valeur de l’usufruit augmentera, et plus la valeur de la nue-propriété diminuera.
Ainsi, on retrouve les taux approximatifs suivants :
Durée de démembrement | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l’usufruit |
3 ans | 88% | 12% |
10 ans | 70% | 30% |
20 ans | 60% | 40% |
La différence des taux de la nue-propriété vs ceux de l’usufruit :
Un autre facteur qui a une incidence sur la valeur de chacun de ces deux éléments (nue-propriété et usufruit) est la « qualité » du fonds. Dans ce sens, plusieurs éléments entrent en considération.
Ainsi, dans le choix d’une SCPI à souscrire en démembrement, l’avis d’un expert en SCPI sera d’une grande aide, car le fonds sélectionné devra en plus tenir compte de la stratégie patrimoniale du client.
Les avantages du démembrement ou l’intérêt à souscrire des parts de SCPI en démembrement.
Les avantages pour le nu-propriétaire :
1. Avoir une décote immédiate à la souscription :
En fait, cette acquisition se fait de manière simultanée par les deux parties (nu-propriétaire & usufruitier). Le montant de l’opération est supérieur à celui de l’apport du nu-propriétaire. Ainsi, il devient immédiatement propriétaire du montant global de l’opération.
Exemple :
Avec un apport de 10’000 €uros, un nu-propriétaire qui acquiert des parts démembrées pour 10 ans, devient immédiatement propriétaire d’une opération d’une valeur de 14’705 €uros
2. Imposition nulle durant le démembrement :
Ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire n’a aucune fiscalité à endurer pendant toute la durée du démembrement.
En effet, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus et par conséquence, il doit s’acquitter de l’impôt correspondant. De même, le cas échéant, pour la taxation à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
3. Récupération de revenus complémentaires futurs :
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devenant plein propriétaire, il commence à percevoir des revenus complémentaires à la date qu’il aura défini au moment de la souscription. Généralement, on fait coïncider la fin de la période de démembrement, avec celle de l’activité professionnelle. Ainsi, au moment de la retraite, les revenus issus des SCPI permettront de compléter les revenus de l’investisseur/retraité.
4. Opération particulièrement simple à mettre en place et à dénouer :
Contrairement à l’acquisition ou lors d’une donation d’un bien en direct, ni à la souscription, ni au terme du démembrement, le passage devant notaire est nécessaire. Aucun frais n’est à envisager non plus.
Les avantages pour l’usufruitier :
1. Revenus réguliers :
Pour un usufruitier, il est indispensable d’obtenir des revenus régulier. C’est l’une des caractéristiques des SCPI. De plus, les dividendes versés sont supérieurs aux revenus totalement sécurisé (Livret A, Fonds €uros). Les SCPI affichent généralement un risque 3 sur 7 dans l’échelle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Exemple :
Si un usufruitier apporte 4’705 pour une opération globale de 14’705 €uros, démembrée sur 10 ans, il peut espérer récupérer via les loyers (dividendes) 588 €uros par an, soit 5’882 €uros sur la période du démembrement.
2. Décharge totale de la gestion des biens :
En effet, il s’agit de SCPI gérées par des professionnels de ce type de biens. Le détenteur de parts, qu’il soit pleine propriété, nu-propriétaire ou usufruitier, délègue complétement la gestion des biens détenus dans la SCPI ;
3. Sécurisation de l’opération et de l’investissement :
S’agissant d’investissements exclusivement immobiliers, et gérés par de professionnels dans ce domaine, ces opérations sont aussi sécurisées que l’immobilier en direct ;
Les inconvénients :
Le risque principal est celui d’un éventuel manque de liquidité des parts.
- Du fait des caractéristiques propres au marché des SCPI (offre vs demande) ;
- Du fait du démembrement, qui complique une cession éventuelle des parts.
Les risques :
Les SCPI comportent des risques. Il s’agit exactement des risques propres à l’immobilier :
- La valeur de l’immobilier n’est pas garantie ;
- Les loyers (dividendes) peuvent varier à la hausse comme à la baisse ;
- La liquidité, comme dans l’immobilier, n’est pas « parfaite ».
Réussir son investissement en SCPI paraît à la portée de tous.
Maximiser son investissement et optimiser son placement nécessite en règle générale l’accompagnement d’un professionnel.
Passez de l’intention à l’action. Contactez-nous pour vous aider à dépasser vos objectifs patrimoniaux !